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節税だけで大丈夫?不動産を生前贈与するなら知っておきたいこと

不動産を譲り受ける場合、相続で受け取るか?生前贈与で受け取るか?迷われるときは贈与や相続で発生する税金や、承継した後のことをよく考えてみましょう。

この記事では不動産を生前贈与するメリットと知っておくべき注意点を紹介します。

Point

・生前贈与は財産圧縮に役立つ
・不動産の生前贈与はかえって損をしてしまうかもしれない
・場合によっては不動産売却も考えよう

不動産の生前贈与にはどんなお金がかかるのか?

不動産を生前贈与する際、生前贈与は相続ではないため相続税は発生しませんが、贈与税やそのほかの税金が発生します。

納付義務は受贈者であるため、あらかじめ税金の種類を把握して大まかな税額を計算しておくとよいかもしれません。 

贈与税

不動産に限らず、財産を贈与されれば受贈者は贈与税が課税されます。贈与税の課税方法は、暦年課税と相続精算課税のどちらかを選べます。

1)暦年課税

暦年課税は、年間(1月1日から12月31日まで)の贈与額が110万円の基礎控除を超える場合には、贈与額に対して贈与税が課税されます。

平成27年以降の贈与税の税率は、「一般贈与財産」と「特例贈与財産」に区分されました。

イ)一般贈与財産用(一般税率)

一般贈与財産用の一般税率は、下記の特例贈与財産用に該当しないすべての贈与税の計算に使用されます。

例えば、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年の場合に適用されます。

基礎控除後の課税価格

200万円以下

300万円以下

400万円以下

600万円以下

1000万円以下

1500万円以下

3000万円以下

3000万円超

税率

10%

15%

20%

30%

40%

45%

50%

55%

控除額

(円)

  –

10万

25万

65万

125万

175万

250万

400万

(例)贈与財産額が500万円の場合

・基礎控除後の課税価格 : 500万円 - 110万円 =390万円
・贈与税額の計算: 390万円 x 20% - 25万円 = 53万円

ロ)特別贈与財産用(特例税率)

特別贈与財産用の特例税率は、贈与により財産を取得した成人の者が、父母や祖父母などの直系尊属から贈与により取得した財産に係る贈与税の計算に使用します。

例えば、祖父から孫への贈与、父から子への贈与が行われる場合に適用されます。

基礎控除後の課税価格

200万円以下

400万円以下

600万円以下

1000万円以下

1500万円以下

3000万円以下

4500万円以下

4500万円超

税率

10% 

15%

20%

30%

40%

45%

50%

55%

控除額

(円)

    –

10万

30万

90万

190万

265万

415万

640万


(例)贈与財産額が500万円の場合

・基礎控除後の課税価格 : 500万円 - 110万円 =390万円
・贈与税の計算 : 390万円 x 15% - 10万 =48.5万円

2)相続時精算課税

相続時精算課税は、生涯で累計2500万円を超えた贈与額に対して、一律20%の割合で課税されます。相続時精算課税については、後述します。

登録免許税

贈与で取得した不動産には、国税である登録免許税が課税され、税率2%で計算します。


登録免許税 : 固定資産税評価額 x 2%

(例)固定資産税評価額が1000万円の場合

・登録免許税 : 1000万円 x 2%  = 20万円

不動産取得税

贈与によって取得した不動産には、都道府県税となる不動産取得税が課税され、土地・建物ともに税率3%で計算します。


不動産取得税 : 固定資産税評価額 x 3%

(例)固定資産税評価額が1000万円の場合

・不動産取得税 : 1000万円 x 3%  = 30万円

ただし、居住用の建物以外は税率が4%となるので注意が必要です。また、建物が建築された都市や床面積など一定条件を満たした場合には、税額の控除を受けることができます。

不動産を生前贈与するための必要書類は?

不動産を生前贈与するための必要書類は、一般的に以下の通りです。

  • 贈与の対象となる不動産の権利証(登記識別情報)
  • 登記原因証明書(贈与契約書)
  • 固定資産評価証明書
  • 贈与の対象となる不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)
  • 贈与者の印鑑登録証明書(発行から3か月以内のもの)
  • 受贈者の住民票

不動産を生前贈与する際の具体的な手続きの流れは、以下の通りです。

  1. いつ、だれに、どんな目的で、どの不動産を贈与するのかなどを決める
  2.  贈与税の課税方法を選択する
  3.  贈与の内容について受贈者に合意を得る、贈与契約書を作成し押印
  4.  贈与する財産の引き渡し、名義変更の登記をする
  5.  贈与税の申告を行う
  6.  不動産取得税や登録免許税を納付する

不動産の生前贈与が望ましい場合と相続時精算課税制度の活用

不動産を生前贈与は、現金の贈与に比べて贈与税を減らすことができるメリットがあると言われていますが、上記のように不動産取得税や登録免許税などの他の税金もかかります。

では、どのような場合に不動産を生前贈与したほうがよいのでしょうか?

具体的には、以下の5つのケースが考えられます。

今後価値が上がりそうなら贈与したほうが良い

今後価値が上がりそうな不動産であれば、生前贈与したほうがよいでしょう。具体的には、

  • 新たな開発計画がある、近くに駅などができる、など将来利便性が増すことにより地価が上昇することが見込まれている場合
  • 現在は倍率方式により低く評価されている不動産の相続税評価額が、将来、路線価方式により評価されて評価額が増額する可能性がある場合
  • 市街化調整区域に指定されている場所の不動産が、将来、市街化区域に変更する可能性がある場合

このような状況が見込まれる場合には、不動産の価値が上がる前に不動産を生前贈与して、贈与税の税率により贈与税を納めるか、相続時精算課税制度を利用することで、節税することが可能になります。

不動産の共同相続は面倒なことになりやすい

不動産を共同名義で相続させると、将来的に様々な問題が生じます。 不動産を共有することで、不動産の売却から活用まで様々な場面で共有者間で意見が合わずトラブルに発展するからです。

不動産を相続する場合には、たとえ親族間であっても平等だからといって安易に共同で相続することは避けるべきでしょう。

共有関係から生じるトラブルを事前に防ぐための方法に、生前贈与があります。共有名義のまま次の相続が発生してしまうと更にトラブルが複雑になるので、共有関係は早いうちに解消しておくことをおすすめします。

財産が少なければ相続時精算課税制度も検討しよう

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母 または祖父母から18歳以上の子や孫への生前贈与について、子や孫の選択により利用できる制度です。

具体的には、受贈者が2500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けることができ、贈与者が死亡したときにその贈与財産の贈与時の価格と相続財産の価格とを合計した金額から贈与税額を計算し、一括して相続税として納税します。

例えば、父親から3000万円価格の不動産を生前贈与で受けとり、相続時精算課税制度を選択すれば

課税される金額 3000万円ー2500万円 = 500万円

贈与税額    500万円x20% = 100万円

この制度のメリットは、①2500万円までの贈与には贈与税がかからない、②贈与額が2500万円を超える場合、超えた額に対して一律20%の贈与税が課せられるだけである、といった点にあります。

ただし、相続時精算課税制度を利用することで節税になるのか否かは、各事情により異なる場合がありますので、制度の利用の前に専門家に相談することをおすすめします。

配偶者への相続・贈与は優遇が大きい

婚姻期間20年以上の配偶者への自宅の贈与は特別受益の対象外となるため、配偶者に多く相続させることが可能です。 

配偶者控除は、夫婦間で2000万まで非課税で自宅を生前贈与することができ、暦年課税制度との併用で、最高額2110万円まで非課税になります。

控除を受けるには税務署への申告が必要で、登録免許税や不動産取得税は課税されるので、その点は注意が必要です。

不動産の贈与で迷ったら税理士・弁護士に相談を

生前贈与には相続税とは異なる税金が課税され、メリットもデメリットもあります。それぞれを充分に確認したうえで決定しましょう。迷った場合には、早めに税理士又は税務に強い弁護士に相談することをおすすめします。

 不動産売却は選択肢になるのか? 

不動産を生前贈与された場合は、できるだけ早いうちにその後の取り扱いについて明確に決めておくことをおすすめします。

不動産は所有するだけでも維持費や税金がかかり、具体的な活用法がない場合には、売却するのも選択肢のひとつでしょう。

中でも更地は、その評価額が高く高額の税金がかかりやすいため、売却して現金化したほうが、経済的なメリットは高くなるでしょう。

まとめ

不動産の贈与は節税になる、おしどり贈与は非課税で不動産を贈与できる…ケースによってはそうなりますが、必ずしも不動産の生前贈与で得をするとは限りません。

自分のケースはどうなのだろうか?しっかり検討し、1人で決めることが不安なら税理士や相続に強い弁護士にご相談ください。

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