離婚後の住宅ローンが残っていたら？誰が支払うのかや売却する方法、確認事項を解説します
離婚時に住宅ローンが残っている場合、離婚をしたらどちらが残りの住宅ローンを支払うのか、もしくは売却した方が得なのかを判断するのは難しいと思います。そのため今回カケコムでは、離婚後の住宅ローンをどちらか一方が払い続ける際の注意点や、売却し、お金が手元に残った場合の分配方法等をご紹介します。
離婚をするとき住宅ローンが残っていたら？必ず押さえておくべきポイントは？
結婚生活の中でローンを組んで家を購入したけれど離婚となった場合、返済できていない残りの住宅ローンはどうすべきでしょうか？
この見出しでは、住宅ローンの残額を処理するにあたり、必ず押さえておくべきポイントをご紹介します。
まずは持ち家の名義人は誰なのか確認する
まずは名義人が誰になっているのかを確認しておきましょう。
名義人の確認方法
不動産の名義人の確認方法は、法務局で確認する方法と、インターネットで確認する方法の2つがあります。
下記にてより詳細な確認手順をご紹介します。
法務局で確認する
名義人は、法務局へ行き、登記簿謄本・登記事項証明書を取得することで確認できます。
誰でも取得することが可能ですが、１通につき数百円程度の手数料がかかります。
この際、特に用意すべきものはありません。
ただし、地番や家屋番号が分かっていると確認が早く進む場合があります。
インターネットで確認する
法務局に行かずとも、今はインターネットで不動産の名義人を確認することもできます。
ただし、この方法は自分で行うべき手順が少し多いため、手間に感じる方は法務局へ行かれるのが良いかもしれません。
クレジットカードが必要となるため、事前に用意してください。
確認方法は、下記手順（ただし、本執筆時の手順）の通りです。
- 一般財団法人民事法務協会が運営している「登記情報サービス」を開く。
- トップページにある「ご利用者別登録メニュー」の「一部利用」にある「利用申込」ボタンを押す。
- 遷移先のページに記載されている内容に問題がなければ、「同意する」ボタンを押す。
- 遷移先のページにて、氏名や生年月日、住所等の必要項目を記入する。
- 4の記入が完了したら、右下にある「次へ」のボタンを押す。
- 確認画面に遷移するので、内容に誤りがなければ「登録」ボタンを押す。
- 「一時利用者登録受付」ページに遷移したら、「閉じる」ボタンを押す。
- 登録したメールアドレス宛にメールが届くので、そのメールに記載されているURLをクリックする。
- 遷移先で「ログインへ」ボタンを押す。
- 先ほどのメールに記載されている「お客様ID番号」と、自分で登録したパスワードを記入し、ログインする。
- ログイン後の画面で、「マイページ」タブの横にある「不動産請求」タブをクリックする。
- 所在指定欄で、「種別」「所在」「地番・家屋番号」を記入する。
- 請求内容選択欄で、「共同担保目録」と「信託目録」の「要」にチェックを入れる。
- 右下の「確定」ボタンをクリックする。
- 遷移先の画面に表示された内容に相違がなければ、表の左端にあるチェックボックスにチェックを入れ、右下の「請求」ボタンを押す。
- サイトからのメッセージで、「335円課金します。よろしいですか？」と出てくる。問題がなければ「OK」ボタンを押す。
- 「カード情報入力」欄にて、クレジットカードの情報を入力し、「次へ」を押す。
- 遷移先の画面に表示された内容に相違がなければ、「請求」ボタンを押す。
- クレジットカード会社の認証画面に遷移されるので、表示された案内に沿って手続きを行う。
- 19の手続きが完了すると、自動的にマイページに遷移する。時間をおいて何度か「最新表示」ボタンを押すと、ステータス欄が「取得中」から「請求済み」に変わる。
- 「請求済み」に変わったら、右下の「表示・保存」ボタンを押す。
- 保存をするとPDFがダウンロードされる。
- PDF内の「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」を確認すると、名義人がわかる。
住宅ローンの契約内容も確認する
名義人が確認できたら、次は住宅ローンの契約内容を確認しましょう。
住宅ローンの契約内容としては、下記のようなパターン等が考えられます。
- 夫が主債務者・妻が連帯保証人
- 妻が主債務者・夫が連帯保証人
- 夫と妻が連帯債務者
- 夫が主債務者・妻が負担なし
一般的に多いのは、1の「夫が主債務者・妻が連帯保証人の場合」でしょう。
この契約内容の場合、基本的には夫に住宅ローンの返済の責務があり、その返済が困難になった場合に連帯保証人である妻が代わって返済することになります。
ただし、このような契約内容はローンを組んだあとに変更されている可能性もあるため、その点も含めてチェックしておきましょう。
放っておくとこんなリスクがある
もし離婚をした段階で住宅ローンは支払い終えていたとしても、そのまま家を処分せず放置していた場合、下記の通りに固定資産税や都市計画税がかかり続けてしまうリスクがあります。
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固定資産税 |
都市計画税 |
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更地の場合 |
課税標準額×1.4% |
課税標準額×0.3% |
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敷地面積が〜200㎡の場合 |
課税標準額×1/6×1.4% |
課税標準額×1/3×0.3% |
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敷地面積が200㎡〜の場合 |
課税標準額×1/3×1.4% |
課税標準額×2/3×0.3% |
空き家を放置し続け、空き家が破損したり、倒壊する等していて危険な状態にある場合や、異臭を放っている場合等は「特定空き家」となり、固定資産税が6倍にも膨れ上がる可能性があります。
そのため、必ず、家を売却するのか、夫婦のどちらか一方が住み続けて住宅ローンを返済していくのかを決め、行動していきましょう。
住宅ローンの残額によっては売却した方が利益がある場合がある
離婚後、夫婦のどちらかがその家に住み続けて住宅ローンを支払い続けるか、売却をした方が良いかの検討基準として、持ち家が今「オーバーローン」な状態にあるのか、「アンダーローン」な状態にあるのかがあります。
もしあなたのケースが「アンダーローン」に当てはまる場合、家を売却した方が良い可能性があります。
オーバーローンとアンダーローンについては、下記にて具体的に説明します。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、現在の住宅の売却額（＝不動産の査定金額）が住宅ローンの残額を下回っている状況のことを言います。
この場合、どのように対処すれば良いのでしょうか？
オーバーローンの場合はどちらかが住み続けて返済するのが一般的
オーバーローンの場合、売却をすると次に済む家の家賃に加え、住宅ローンの残額を支払わなければならなくなります。
そのため、一般的には夫婦のどちらかがそのまま家に住み、住宅ローンの返済を続けることが多いです。
どちらか一方が住み続けて返済する場合の注意点
どちらか一方が住み続けて返済する場合は、住宅ローンを組んだ銀行にも予め伝えておきましょう。
というのも、離婚することで銀行と交わした契約内容と相違が発生してしまい、それが契約違反と認定されてしまい、住宅ローンの残額を一括請求されてしまう恐れがあるからです。
例えば、住宅ローンを組んだときは夫婦が共同で住宅ローンを返済する契約を交わしたのに、離婚後は夫のみが家に住み続け、夫のみが返済することになった場合等です。
この場合は、離婚をすること、したことを銀行に伝え、夫のみの資力でも今まで通りに月々の住宅ローン返済ができることを証明することで、一括請求を回避できる可能性があります。
この点について不安なことや分からないことがあれば、弁護士に相談したり、場合によっては銀行との交渉を代理で行ってもらったりするのが良いでしょう。
しかし、オーバーローンでも家を売却しなければならないケースもあると思います。
その場合はどうすれば良いのでしょうか？
売却する場合は残額をどうするか検討する
もしオーバーローンでも売却する場合は、売却後の住宅ローン残額をどう支払うかを検討する必要があります。
考えられる方法としては、夫婦で住宅ローンの残額を半分ずつ負担したり、収入の多い方が少し多めに負担する等があります。
ただし、残債は原則財産分与の対象とはならないため、必ずしも夫婦で半分ずつ負担しなければならないわけではありません。
各々のケースでどのように支払っていくのが良いのか、柔軟に決めることができます。
また、売却するのであれば、可能な限り住宅ローンの残額が低くなるようにしたいものですよね。
そのためには、離婚後の生活の負担ができるだけ減るよう、より高い金額で買取をしてくれる不動産会社を探しましょう。
アンダーローンとは？
アンダーローンとは、現在の住宅の売却額（＝不動産の査定金額）が住宅ローンの残額を上回っている状況のことを言います。
つまり、アンダーローンの場合は、家を売却することで住宅ローンの返済が完了し、差額が手元に残ることにあります。
そのため、住宅ローンがアンダーローンの場合は、家を売却した方が利益が大きいと言えます。
余ったお金はどうなる？
余ったお金は、財産分与を行い、夫婦で分配することができます。
財産分与を行った場合は、原則、夫婦で2分の1ずつ分配される形となります。
（ただし、親族が頭金を出していた場合や、離婚前から不動産を所有している場合など、事案によっては、単純に2分の1ずつ分配される形にはならないケースもあります。）
それでは、自分の持ち家がアンダーローンかどうか知るにはどうすれば良いのでしょうか？
自分の持ち家がアンダーローンかどうか知るには？
自分の持ち家がアンダーローンかどうか知るには、下記の方法があります。
自分で計算する
自分の持ち家がアンダーローンか知る手段の一つとして、自分で計算することが挙げられます。
自分で計算する場合、ネット上にある計算サイトを使うと良いでしょう。
ただし、ネット上で計算した結果はあくまでも目安であり、不動産会社に実際に査定してもらった際の金額とは大きく異なる可能性があるため、注意が必要です。
プロに査定してもらう
自分の持ち家がアンダーローンかどうか知るには、プロに査定してもらう方法もあります。
この方法を取ることで、下記のようなメリットがあります。
- プロの確かな目で正確な査定が可能。
- 自分で計算するのは難しいし、手間がかかるけれど、その苦労と手間が省ける。
- 査定サービスによってはそのまま買い取ってもらうことも可能なため、手間なく売却まで完了できることがある。
プロに査定してもらうことを検討している人は、「すむたす」へ依頼すると良いでしょう。
すむたすなら、下記のようなメリットが得られます。
- 最短1時間で査定が完了し、最短2日で買取が完了、現金化することが可能な場合がある。
- 国内で唯一オンライン上で実際の買取価格が分かるため、査定価格を知るためにわざわざ不動産会社に出向く必要がない。
- テクノロジーを利用することで人件費を効率化しているため、買取価格が他社と比較して高くなりやすい傾向がある。
早く離婚し、相手との関係を絶ちたい場合は、相手との共有財産である持ち家を一刻も早く、できるだけ手間なく処理したいことかと思います。
また、離婚後の生活のためにも、できるだけ早く現金化したいものですよね。
そのため、一度査定を依頼されることをおすすめします。
その他にも、すむたすなら、査定依頼の項目もマンション名等の5項目を記入して送るだけという簡単なステップで完了するというメリットがありますので、お気軽にお送りください。
価格査定を依頼しても、すむたすはお客様のご意向を第一に考えているため、その価格に納得がいかなければ売却いただく必要はありません。
ぜひ一度下記ボタンより価格査定を依頼してみてください。
少しでも家を高く売るには？損しないためには？
離婚で持ち家の売却を考えている場合、当然、少しでも高く家を売り、今後の生活資金にしたり、住宅ローンの残額を減らしたいものですよね。
ここからは、少しでも高く家を売る方法と、損しないためにしておくべきことをご紹介します。
資産価値がある内に早めに売る
少しでも高く家を売る方法の一つ目は、資産価値がある内に早めに売るというものです。
不動産の資産価値は、下記のグラフのように、築年数が経過するごとに下がっていく傾向があります。
出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」
戸建住宅の場合は、築後20年で資産価値がほぼゼロになり、マンションの場合は長い期間で見ると戸建住宅より価格の下落がゆるやかで、築後25年頃で価値が半分程度になります。
もちろん築年数以外にも、人気のエリアにある家なのか等も不動産売却の価格査定に影響しますが、築年数は特にわかりやすく不動産の売却額に影響する部分です。
そのため、売却は早めに決断をし、価格査定から売りに出すまでもなるべくスピーディーに行うことをおすすめします。
価格査定にどのくらいの日数が必要になるかも依頼する会社によって変わってきますので、その観点も含めて、相談する会社を選んだ方が良いでしょう。
※すむたすの場合は戸建住宅の買取は行っておりません。マンションの売却に関してのみ、ご依頼をお受けしております。
内装をきれいにしておく・掃除をする
少しでも高く家を売る方法の二つ目は、内装や外装をきれいにしておいたり、掃除をするというものです。
例えば、外装が黒く汚れているのであれば洗浄してきれいにしておいたり、内装も汚れていて自力できれいに拭き取れる部分等は拭き取っておきましょう。
リフォームはしなくてOK
少しでも高く家を売る方法の三つ目は、リフォームはしなくてOKというものです。
持ち家がかなり前に購入したものである場合や、築年数が古い場合、「リフォームした方が家を高く売ることができるのでは？」と思う方もいると思います。
しかし、家が古い場合も含め、売却する際は基本的にリフォームはしなくてOKです。
家の破損等が査定に影響する可能性もありますが、リフォームに必要となる費用や時間を考えると、前述したように、資産価値がある内にできるだけ早く売却した方が利益が大きい場合があるためです。
リフォームはしないか、するとしても最低限に留めるようにしましょう。
仲介手数料がゼロの会社に売却する
家の売却時にできるだけ損をしない方法の一つとしては、仲介手数料がゼロの会社に売却するということが挙げられます。
家の売却をする際に取られる手数料は、下記の方法で計算ができます。
（売却額×3％＋6万円）+消費税
例えば、売却額が3,000万円だった場合、(3,000万×3％＋6万円）+消費税で、手数料は約106万円となります。
この106万円がかかるか、かからずに済むかは、離婚後の生活を考えると非常に重要な観点と言えるでしょう。
もし仲介手数料がゼロの不動産会社に売却したい場合は、「すむたす」へ依頼されることをおすすめします。
すむたすに依頼をすれば、この106万円の手数料が無料になるからです。
さらに、家を売却する際はすむたすがリノベーションを行うため、査定依頼をするためだけに内装をきれいにしておいたり、特別掃除をしておいたりする必要はまったくありません。
またそれに伴い、内見対応をしていただく必要もないのです。
手数料ゼロに加え、あらゆる煩わしい手間も省くことができますので、一度ご検討ください。
家の売却やローンの支払いで配偶者と言い争いになったら
もし、「自分は家を売却したいと思っているけど相手はローンを支払い続けたいと言っている」「オーバーローンなので、どちらがローンの残額を支払うか揉めている」等のお悩みがある場合は、弁護士へ相談することをおすすめします。
というのも、弁護士に相談することで、下記のようなメリットを得られる可能性があるからです。
- 弁護士があなたに代わって相手方と交渉してくれるので、精神的負担が軽くなる。
- 第三者を交えて話し合うことで冷静に話し合いを進められる。
- 法律の知識や弁護士自身の実績をもとにした、有益なアドバイスやサポートを得られる。等。
自分のケースは弁護士にサポートしてもらった方が良いかどうか分からないといった場合でも、下記のボタンよりお気軽にご相談ください。
初回の相談を無料で受け付けている弁護士や、分割払い・カード払いが可能な事務所もあります。
