オーバーローンとは？どんなリスクや注意点がある？離婚時に住宅ローンが残っていた場合の適切な対処法を解説します

※本記事の監修者は岡本順一弁護士ですが、監修内容はあくまで株式会社すむたすに関する記事とは無関係の部分であり、株式会社すむたすとも何ら関係がございません。

「離婚の際に住宅の売却を考えているが、どの程度の金額になるのかわからない」
「売却することで住宅ローンをすべて返済できるのか、それとも借金が手元に残るのか知りたい」
という方は、不動産買取サービスを行っている「すむたす」へ査定依頼をすることで、下記のようなメリットを得られる可能性があります。

少しでも高く、手間なく家を売却したい場合は、下記ボタンより一度お気軽に査定を依頼してみましょう。査定をしたからといって、必ず売却しなければならないことはありません。納得のいく査定金額であった場合のみ、売却まで依頼してみましょう。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、現在の住宅の売却額（＝不動産の査定金額）が住宅ローンの残額を下回っている状況のことを言います。

例えば、下記のように住宅ローンが4,500万円残っているものの、住宅の売却額は3,500万円であった場合、住宅を売却しても1,000万円のローンが残ってしまいます。

この状態が、オーバーローンです。

一方で、オーバーローンとは反対の状態を「アンダーローン」と言います。

アンダーローンとは？

アンダーローンとは、現在の住宅の売却額（＝不動産の査定金額）が住宅ローンの残額を上回っている状況のことを言います。

つまり、アンダーローンの場合は、家を売却することで住宅ローンの返済が完了し、差額が手元に残ることになります。

例えば、下記のように住宅ローンが3,500万円残っているものの、住宅の売却額は4,500万円であった場合、住宅を売却すると手元に1,000万円が残ります。

これが、アンダーローンです。

そのため、住宅ローンがアンダーローンの場合は、家を売却した方が利益が大きいと言えます。

余ったお金はどうなる？

余ったお金は、財産分与を行い、夫婦で分配することができます。

財産分与を行った場合は、原則、夫婦で2分の1ずつ分配される形となります。

（ただし、親族が頭金を出していた場合や、離婚前から不動産を所有している場合など、事案によっては、単純に2分の1ずつ分配される形にはならないケースもあります。）

オーバーローンになる可能性のあるケースとその注意点とは？

そもそもオーバーローンになる可能性のあるケースとはどのようなものがあるのでしょうか？また、それに伴い注意すべき点についても解説します。

オーバーローンになるケース(1)　住宅購入時に購入価格以上の借り入れをしていた場合

オーバーローンになるケースとして考えられるのは、住宅の購入時にすでにオーバーローンとなっていた場合です。

住宅の購入額が4,000万円であったものの、手元のお金では支払えないため、100％借り入れをするとします。

さらに、それにプラスして住宅の購入の際にかかってくる諸費用（例えば融資の手数料や火災保険料等）も、住宅購入者の資力によっては借り入れできる可能性があります。

そうなると、住宅を購入した費用＋諸費用を借り入れすることになるため、仮に住宅の購入費用を4,000万円、諸費用を200万円とした場合、購入した時点ですでに200万円のオーバーローンを組むことになってしまうのです。

オーバーローンになるケース(2)　住宅ローンの返済スピードよりも住宅価値の下落スピードが早い場合

住宅は一般的に月日が経てば経つほど資産価値が失われていくため、住宅を購入した際の値段よりも価格が下がっていきます。

もし住宅ローンの返済スピードよりも資産価値の低下のほうが早かった場合、オーバーローンとなってしまうことがあります。

しかし、そもそもあなたが売却を検討している住宅がオーバーローンかアンダーローンかを知るには、どうすれば良いのでしょうか？

オーバーローンかアンダーローンかどうか知るには？

自分の持ち家がアンダーローンかどうか知るには、下記の方法があります。

自分で計算する

自分の持ち家がアンダーローンか知る手段の一つとして、自分で計算することが挙げられます。

自分で計算する場合、ネット上にある計算サイトを使うと良いでしょう。

ただし、ネット上で計算した結果はあくまでも目安であり、不動産会社に実際に査定してもらった際の金額とは大きく異なる可能性があるため、注意が必要です。

プロに査定してもらう

自分の持ち家がアンダーローンかどうか知るには、プロに査定してもらう方法もあります。

この方法を取ることで、下記のようなメリットがあります。

• プロの確かな目で正確な査定が可能。
• 自分で計算するのは難しいし、手間がかかるけれど、その苦労と手間が省ける。
• 査定サービスによってはそのまま買い取ってもらうことも可能なため、手間なく売却まで完了できることがある。

プロに査定してもらうことを検討している人は、「すむたす」へ依頼すると良いでしょう。

すむたすなら、下記のようなメリットが得られます。

• 最短1時間で査定が完了し、最短2日で買取が完了、現金化することが可能な場合がある。
• 国内で唯一オンライン上で実際の買取価格が分かるため、査定価格を知るためにわざわざ不動産会社に出向く必要がない。
• テクノロジーを利用することで人件費を効率化しているため、買取価格が他社と比較して高くなりやすい傾向がある。

早く離婚し、相手との関係を絶ちたい場合は、相手との共有財産である持ち家を一刻も早く、できるだけ手間なく処理したいことかと思います。

また、離婚後の生活のためにも、できるだけ早く現金化したいものですよね。

そのため、一度査定を依頼されることをおすすめします。

その他にも、すむたすなら、査定依頼の項目もマンション名等の5項目を記入して送るだけという簡単なステップで完了するというメリットがありますので、お気軽にお送りください。

価格査定を依頼しても、すむたすはお客様のご意向を第一に考えているため、その価格に納得がいかなければ売却いただく必要はありません。

ぜひ一度下記ボタンより価格査定を依頼してみてください。

査定結果がオーバーローンだった場合はどのように返済していけば良い？

あなたの住宅がオーバーローンであり、離婚等をきっかけとして家の売却を考えている場合、どのように対処すれば良いのでしょうか？

オーバーローンの場合はどちらかが住み続けて返済するのが一般的

オーバーローンの場合、売却をすると次に済む家の家賃に加え、住宅ローンの残額を支払わなければならなくなります。

そのため、一般的には夫婦のどちらかがそのまま家に住み、住宅ローンの返済を続けることが多いです。

どちらか一方が住み続けて返済する場合の注意点

どちらか一方が住み続けて返済する場合は、住宅ローンを組んだ銀行にも予め伝えておきましょう。

というのも、離婚することで銀行と交わした契約内容と相違が発生してしまい、それが契約違反と認定されてしまい、住宅ローンの残額を一括請求されてしまう恐れがあるからです。

例えば、住宅ローンを組んだときは夫婦が共同で住宅ローンを返済する契約を交わしたのに、離婚後は夫のみが家に住み続け、夫のみが返済することになった場合等です。

この場合は、離婚をすること、したことを銀行に伝え、夫のみの資力でも今まで通りに月々の住宅ローン返済ができることを証明することで、一括請求を回避できる可能性があります。

この点について不安なことや分からないことがあれば、弁護士に相談したり、場合によっては銀行との交渉を代理で行ってもらったりするのが良いでしょう。

しかし、オーバーローンでも家を売却しなければならないケースもあると思います。

その場合はどうすれば良いのでしょうか？

売却する場合は残額をどうするか検討する

もしオーバーローンでも売却する場合は、売却後の住宅ローン残額をどう支払うかを検討する必要があります。

考えられる方法としては、夫婦で住宅ローンの残額を半分ずつ負担したり、収入の多い方が少し多めに負担する等があります。

ただし、残債は原則財産分与の対象とはならないため、必ずしも夫婦で半分ずつ負担しなければならないわけではありません。

各々のケースでどのように支払っていくのが良いのか、柔軟に決めることができます。

また、売却するのであれば、可能な限り住宅ローンの残額が低くなるようにしたいものですよね。

そのためには、離婚後の生活の負担ができるだけ減るよう、より高い金額で買取をしてくれる不動産会社を探しましょう。

住宅ローン残額の返済に目処が立たない場合は専門家に相談してみる

もし住宅ローンの残額が夫婦両方の力をあわせても返済できるものではなく、返済の目処が立たない場合は、弁護士等の専門家に相談してみるのも有効です。

弁護士に相談すれば、債務整理を行い、あなたに合った方法で借金の返済計画を立ててくれたり、利用する方法によっては返済する額を減らすことができたり、借金自体を帳消しにすることもできます。

ぜひ一度ご検討ください。

少しでも家を高く売るには？損しないためには？

離婚で持ち家の売却を考えている場合、当然、少しでも高く家を売り、今後の生活資金にしたり、住宅ローンの残額を減らしたいものですよね。

ここからは、少しでも高く家を売る方法と、損しないためにしておくべきことをご紹介します。

資産価値がある内に早めに売る

少しでも高く家を売る方法の一つ目は、資産価値がある内に早めに売るというものです。

不動産の資産価値は、下記のグラフのように、築年数が経過するごとに下がっていく傾向があります。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

戸建住宅の場合は、築後20年で資産価値がほぼゼロになり、マンションの場合は長い期間で見ると戸建住宅より価格の下落がゆるやかで、築後25年頃で価値が半分程度になります。

もちろん築年数以外にも、人気のエリアにある家なのか等も不動産売却の価格査定に影響しますが、築年数は特にわかりやすく不動産の売却額に影響する部分です。

そのため、売却は早めに決断をし、価格査定から売りに出すまでもなるべくスピーディーに行うことをおすすめします。

価格査定にどのくらいの日数が必要になるかも依頼する会社によって変わってきますので、その観点も含めて、相談する会社を選んだ方が良いでしょう。

※すむたすの場合は戸建住宅の買取は行っておりません。マンションの売却に関してのみ、ご依頼をお受けしております。

内装をきれいにしておく・掃除をする

少しでも高く家を売る方法の二つ目は、内装や外装をきれいにしておいたり、掃除をするというものです。

例えば、外装が黒く汚れているのであれば洗浄してきれいにしておいたり、内装も汚れていて自力できれいに拭き取れる部分等は拭き取っておきましょう。

リフォームはしなくてOK

少しでも高く家を売る方法の三つ目は、リフォームはしなくてOKというものです。

持ち家がかなり前に購入したものである場合や、築年数が古い場合、「リフォームした方が家を高く売ることができるのでは？」と思う方もいると思います。

しかし、家が古い場合も含め、売却する際は基本的にリフォームはしなくてOKです。

家の破損等が査定に影響する可能性もありますが、リフォームに必要となる費用や時間を考えると、前述したように、資産価値がある内にできるだけ早く売却した方が利益が大きい場合があるためです。

リフォームはしないか、するとしても最低限に留めるようにしましょう。

仲介手数料がゼロの会社に売却する

家の売却時にできるだけ損をしない方法の一つとしては、仲介手数料がゼロの会社に売却するということが挙げられます。

家の売却をする際に取られる手数料は、下記の方法で計算ができます。

（売却額×3％＋6万円）+消費税

例えば、売却額が3,000万円だった場合、(3,000万×3％＋6万円）+消費税で、手数料は約106万円となります。

この106万円がかかるか、かからずに済むかは、離婚後の生活を考えると非常に重要な観点と言えるでしょう。

もし仲介手数料がゼロの不動産会社に売却したい場合は、「すむたす」へ依頼されることをおすすめします。

すむたすに依頼をすれば、この106万円の手数料が無料になるからです。

さらに、家を売却する際はすむたすがリノベーションを行うため、査定依頼をするためだけに内装をきれいにしておいたり、特別掃除をしておいたりする必要はまったくありません。

またそれに伴い、内見対応をしていただく必要もないのです。

手数料ゼロに加え、あらゆる煩わしい手間も省くことができますので、一度ご検討ください。

家の売却やローンの支払いで配偶者と言い争いになったら

もし、「自分は家を売却したいと思っているけど相手はローンを支払い続けたいと言っている」「オーバーローンなので、どちらがローンの残額を支払うか揉めている」等のお悩みがある場合は、弁護士へ相談することをおすすめします。

というのも、弁護士に相談することで、下記のようなメリットを得られる可能性があるからです。

• 弁護士があなたに代わって相手方と交渉してくれるので、精神的負担が軽くなる。
• 第三者を交えて話し合うことで冷静に話し合いを進められる。
• 法律の知識や弁護士自身の実績をもとにした、有益なアドバイスやサポートを得られる。等。

自分のケースは弁護士にサポートしてもらった方が良いかどうか分からないといった場合でも、下記のボタンよりお気軽にご相談ください。

初回の相談を無料で受け付けている弁護士や、分割払い・カード払いが可能な事務所もあります。