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土地の相続税はどう計算する?計算方法や控除について解説

土地の相続は、人によってメリットが大きい場合もあれば、単なる負担となる場合もあります。どちらの場合もやはり気になるのは相続税の支払いでしょう。この記事では土地を相続した場合に相続税がいくらになるのか?相続税を減らすために何ができるのかを紹介します。

Point

・相続税は、課税遺産総額によって決まる
・土地の評価額は専門家に判断してもらうこと
・土地は相続放棄するまでついてまわる

そもそも、相続税は財産の合計による

相続が発生した場合、相続財産全てに相続税が課税されるわけではありません。
残された人の生活保障のために、一定の基礎控除、すなわち非課税枠が設けられています。

基礎控除の範囲内であれば相続税はかかりません。基礎控除を超えた場合に、超えた分だけが課税対象になります。この超えた分は課税遺産総額といい、被相続人の財産の合計により計算されます。

この財産に土地がある場合、土地の評価額をどのように計算するのかにより相続税も変わってきます。

そこで今回は、節税のために土地の評価額を計算する方法、土地評価額の減額制度などを解説します。

土地の評価額はこのように計算する

土地の相続税評価額は、路線価または固定資産税評価額を使って計算します。

土地の相続税を正しく計算するには、路線価・固定資産税評価額とはどのようなものか、またこれらを用いた相続税評価額の計算方法を理解しなければなりません。

相続税評価額とは、相続税を計算するときに基準となる価格のことをいいます。相続財産には現金、預貯金、株式や国債など金額がわかるものと不動産のようにわからないものがあります。

相続税を計算する場合は、被相続人の財産の合計額の算出が必要になるので、土地や建物などの不動産はこのように価値評価が必要となります。

そこで今回は、土地の評価額の計算方法について解説します。 

路線価方式

土地の相続評価額は、路線価方式と倍率方式によって計算されます。

路線価方式とは、市街地などを中心に路線価が定められている地域の土地の相続税評価方法をいいます。

路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格です。原則的に路線価に土地の面積を掛けたものが相続税評価額となります。

路線価は、公示価格や実際の土地取引価格、不動産鑑定士による鑑定評価額などを参考に、毎年1月1日に決められ7月1日に発表されます。路線価は路線価図に記載されています。

相続税評価額 = 路線価 x 地積

路線価は公示価格の約8割を目安に決められています。1年間の土地の価値変動による納税額の不平等を公平にするためです。

路線価方式で土地の相続税評価を求める場合は、その土地の形や奥行き、間口の広さなど、その土地に応じた補正を行ないながら評価額を算出します。

相続税評価額 = 路線価 x 補正率 x 地積


倍率方式

路線価がない場所では、固定資産税評価額を基準とする倍率方式が用いられます。

相続税評価額 = 固定資産税評価額 x 評価倍率

固定資産税評価額は、土地や建物などの固定資産の価値を表します。固定資産税は地方税法の規定により、毎年1月1日現在に登記簿に所有者として登記されている人に課税されます。

固定資産税評価額は、地方税であるため各市区町村が固定資産評価基準に基づいて評価額を決定し、それをもとに算出された納税額を不動産の所有者に通知します。

固定資産税の税額は、原則として固定資産税評価額の1.4%になります。また、土地は公示価格の約7割が固定資産税評価額の目安とされています。 

路線価のない宅地では、倍率方式により土地の評価額をだしますが、その基準となるのは固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書や固定資産税評価証明書または固定資産課税台帳で確認することができます。

時価

土地の時価は、実際の不動産取引で売買された価格のことをいいます。実勢価格といってもよいでしょう。

土地の価格には相場がありますが、実際の売買では、当事者それぞれの事情によって不動産の売買価格は変動します。

土地の価格は、実際には何種類もあります。実勢価格、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額などがあげられます。

土地の時価を知るには、路線価を用いる方法が一般的です。

土地の評価額を下げる特例を知っておこう

相続税を申告する際に、土地の評価額を下げることで節税ができます。

ここでは、相続の際に自宅の敷地など土地の財産評価を減額することができる制度を紹介します。 

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、相続した居住用または事業用の小規模な宅地などについて、評価額が大幅に減額される税制上の特例です。

この特例は、自分が居住している家にもかかわらず、相続税が高すぎて支払えないという理由から相続ができない、といった現実的な問題を背景に設けられた制度です。

小規模宅地等の特例は、土地に対してのみ認められている制度で、建物については自宅であっても特例は適用されません。

同じ生計で暮らしていた親族が、居住や事業用に使用していた宅地を相続により取得した時、相続税の評価額について大幅な減額が適用されます。

居住用の宅地であれば、配偶者や同居の親族が引き続き居住すれば、評価額が80%の減額になります。
事業用の宅地も、事業を継続すれば80%の減額となる可能性があります。また、貸付事業用宅地の場合、50%の減額となる可能性があります。

この特例制度を使うためには、必ず相続税の申告が必要です。申告をしなければ、たとえ税額がゼロであっても特例は適用されません。

小規模宅地等の特例は、死亡日を起点とする相続開始日から10ヶ月以内に申告して納税しなければなりません。

また、この特例制度は遺産分割協議が終わってからでないと適用できないので注意が必要です。

相続税についての配偶者控除

相続税の配偶者控除とは、配偶者が相続した財産のうち課税対象となるものの額が1億6000万円までであれば、配偶者に相続税が課税されない制度です。

相続財産が1億6000万円を超えても、配偶者の法定相続分までであれば、相続税を課税されません。

この制度が設けられた背景には、夫婦の財産形成に配偶者の貢献があるため、配偶者の老後の生活を保障するためなどがあげられます。

配偶者の相続税から控除できる配偶者控除額の計算式は、以下のとおりです。

 


           ①及び②のいずれかの少ない金額

相続税の総額 x ___________________


            相続税の課税価格の合計額

① ・相続税の課税価格の合計額 x 配偶者の法定相続分
  (1億6000万円未満の場合は、1億6000万円)
② 配偶者の課税価格


相続税の配偶者控除が適用されるには、以下の要件が必要です。
・法律上の配偶者であること
・遺産隠しの仮装隠蔽のないこと
・未分割の遺産がないこと
・相続発生から10ヶ月の相続税の申告期限までに遺産分割協議を終わらせ、その内容に基づいて相続税の申告を済ませていること

このように、配偶者控除の特例は利用しやすい制度ですが、申告期限までに遺産分割協議を終わらせておくことが必要なので注意してください。

不動産で節税対策をするときは必ず税理士・弁護士に相談を

遺族のためにも、不必要な税金の支払いは避けなければなりません。早期に節税対策を行なうことで、土地だけではなく家屋を含む不動産の相続税を抑えることができます。

不動産の生前贈与や先述した小規模宅地等の特例、また配偶者控除など様々な節税対策がありますが、相続税の計算や適用要件が複雑であるため専門家の知識が必要です。

1人で悩まずに、まずはどのような節税が可能であるのか、税理士や相続を専門とする弁護士に問い合わせてみるのもよいでしょう。 

正しく土地を評価できますか?

相続税の計算では、土地の価値は時価よりも低く評価されるのが原則です。その理由は、土地の評価は、路線価や固定資産税評価額により決められますが、これらが時価の7~8割を目安に定められているためです。

相続税の土地の評価方法は、エリアにより異なります。基本的には市街地は路線価により計算され、郊外の路線価のない地域は倍率方式により計算します。

また、土地は形や奥行きなどにより利用価値が異なるため、そうした差額の補正が必要になり、土地の特徴によって評価額が下がります。

さらに、相続した土地の評価は利用状況によっても変わってきます。

相続財産に土地が含まれる場合、土地の評価をするときの計算が複雑になるだけでなく、条件により計算方法まで異なってくるなど、判断が難しくなります。

税金対策に長けた税理士、弁護士に相談することにより、正確で適切な判断が可能になります。 

土地を活用した節税は相続した後のこともよく考えておくこと

相続対策に関する制度は、今回ご紹介した小規模宅地等の特例、配偶者控除などがありますが、いずれも複雑な内容で条件の判断も難しく、二次相続の対策までを考えると専門家の知識が必須でしょう。

土地については、要らない土地を相続放棄することはできますが、土地だけを相続放棄することはできないので注意が必要です。

相続放棄は、すべての遺産相続を放棄する制度であるため、遺産の中から一部の財産だけを選んで放棄することができないからです。

配偶者控除では、次に起こる二次相続を全く想定せずに安易に遺産分割をしてしまうと、本来払わなくてもよい無駄な税金を払ってしまうデメリットが出てきてしまうこともあります。

配偶者控除を安易に適用してしまうと、子どもが今度相続する場合に相続税負担が大きくなることがあります。子どもの相続負担が大きくなる要因は、以下のとおりです。

  • 二次相続では、配偶者控除が使えない
  • 二次相続では相続人が1人減るため、基礎控除額も減る
  • 二次相続では配偶者の財産も加算されるため、遺産総額が高くなる

二次相続を見据えたシミュレーションをするのであれば、相続税に強い税理士、弁護士に相談することをおすすめします。

 相続登記を忘れずに

令和6年4月から相続登記の申請が義務化されます。

近年、不動産を持つ人が亡くなっても、相続登記がされないケースが増加し「所有者不明土地問題」として社会問題にもなっています。

相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないとされました。

相続した自分の財産を大切にするとともに、次世代につながる相続登記をしっかりしておきましょう。

まとめ

土地の相続は財産評価から相続登記まで手続きが複雑で、特に手元に税金がないときは節税以外の対策も必要になってきます。土地の相続をどうするか迷ったときは弁護士に相談ください。

相続だけでなく不動産にも強い弁護士であれば境界問題や土地放棄の是非など、分野のまたがる問題に対応してくれるかもしれません。

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