不動産の相続税はいくら？どうすれば評価額を下げられるのかも紹介

まずは不動産を評価しよう

土地や家屋など不動産を相続した場合の相続税は、どれくらいかかるものなのでしょうか。相続税を計算するには、まずは不動産の評価方法を理解することから始めましょう。

土地の評価額を算出する方法

土地の評価額を知りたい場合には相続税評価額を使います。相続財産の評価額は国税庁の財産評価基本通達に基づき算出します。財産評価基本通達による宅地の評価は2種類あり、路線価方式と倍率方式です。

・路線価方式：土地に面する路線に割り当てられた路線価をもとにして価格を算出
・倍率方式：相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率で価格を算出

建物の評価額を算出する方法

家屋など建物の相続税評価額の計算方法は被相続人が使っていたのか第三者に貸しているのかで異なります。被相続人が使っていた場合の計算式は以下の通りです。

・固定資産税評価額×1.0

賃貸はどのように算出する？

被相続人が家屋を第三者に貸していた場合は賃貸割合が100％となり、相続税評価額の計算式は以下のようになります。

・固定資産税評価額×（1－借家権割合）

相続税はこのように計算します

相続税を計算する方法をお伝えします。計算をおこなうためにはどこにどれくらいの財産があるかを把握し、法定相続人が何人いるかを確認することが欠かせません。

その後、相続税の申告が不要かどうかの判断基準となる基礎控除額を算出します。

基礎控除は、以下の計算式で算出します。

・3,000万円+（600万円×法定相続人の数）＝基礎控除額

まずは基礎控除と比較する

基礎控除額がいくらなのかわかったら、相続財産の総額と比較しましょう。比較した結果相続財産の総額よりも基礎控除額が大きい場合は相続税の申告は不要です。

法定相続分から相続税を計算する

法定相続人の人数から相続税を計算する場合は、国税庁の出している速算表に当てはめて計算します。

速算表には左から法定相続分に応じた取得金額、税率、控除額と項目がありますが、取得金額に税率をかけて控除額を引くだけです。

不動産以外の非課税枠を使えないか検討する

不動産の相続税は、基礎控除額と同じで非課税額枠による控除を受けることもできます。基礎控除額以外の非課税枠による控除は以下のように3種類あります。

・配偶者の税額控除
・未成年者控除
・障害者控除

不動産の評価額を下げるために使える特例

不動産の評価額を下げるために使える3つの控除をお伝えします。不動産評価額が下がると相続した人が支払う税金も下がりますので、ぜひ参考にしてください。

形の悪い土地は補正率が使える

形の悪い土地（不整形地）は補正率が使えるので不動産評価額を下げることが可能です。不整形地補正は最大で40％の減額になります。

土地の評価額が下がる理由は、形がいびつな土地は利用しにくく不動産市場では低く評価されるからです。

小規模宅地等の特例

被相続人の家族が住んでいる家屋、働いている人たちがいる事務所などの建物は、特例として相続税を減額する制度・小規模住宅地の特例が使えます。

小規模住宅などの特例を適用できれば、土地の評価額を最大で80％も減額することができます。結果、相続税を大幅に抑えることが可能です。

地積規模の大きな宅地の評価

平成30年以降から適用されることになった評価方法が、地積規模の大きな宅地の評価です。大規模な土地を戸建住宅用地として開発分譲する際に、主に面積が大きいことによって不動産価値の減少を反映した規模格差補正率を使って評価額を求めます。

地積規模の大きな宅地の評価の対象になる土地は面積が1,000㎡（三大都市圏は500㎡）以上あることが要件です。面積以外にも所在地における要件もあります。

リフォームがあった家屋の評価

増築などの床面積が変わるような大規模なリフォーム工事、水回りのみなどの小規模なリフォーム工事であれば、家の資産価値が上がるため相続税評価額も高くなってしまいます。しかし、維持修繕のためのリフォーム工事、改築などはそうではありません。

また、見た目を浴したり家に付随する設備を改善するための小規模なリフォームだと、相続税評価が高くなるのか低くなるのか判断が難しいことも覚えておきましょう。

不動産の相続税申告と相続登記の注意点

不動産の相続税の申告と相続登記における注意点についても解説します。相続人が気をつけたい点は3つありますので、それぞれについて知ってください。

勝手に評価額を計算しないこと

不動産の相続税がいくらか知りたい場合、 計算ミスがないようにすることも重要です。計算ミスを防ぐには基礎控除額の計算を間違えないことだけでなく、他の点にも注意しなければなりません。　

たとえば、タンスなどにしまっている見つけにくい財産、死亡退職金などのみなし財産を把握すること、法定相続人の数を知っておくこと、（相続時精算課税制度を利用する場合）2500万円までの生前贈与があったかを確認することなどです。

相続税は期限内に現金で支払うこと

相続税は期限内に現金で支払わないといけないことを覚えておきましょう。相続税の納付は、原則として現金による一括払いのみです。不動産での代物弁済などは認められていません。

支払いの期限は被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内と決まっています。なお、相続税の申告も同じ期限のため、申告と納税を一度に済ませても問題ありません。

相続登記は後回しにしないこと

不動産の相続登記を後回しにしないことも重要です。相続登記は期限があり自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権の取得をしたことを知った日から3年以内におこなわなければならない決まりがあるからです。

まとめ

不動産も財産である以上、金銭的価値に置き換えての計算が必要です。評価を間違えると余計な手間につながるため評価額と税金の計算は税理士に相談することが望ましいです。また、不動産は必ずしも望み通りの価格で売れるものではありませんから、くれぐれも節税のために無用な土地を買いすぎることは控えましょう。

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