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不動産の名義変更手続きをまとめて解説、1人で悩まず弁護士に相談を

売買や贈与、相続など、不動産を受け取ったときは契約書だけでは不十分。法的関係を安定させるためには法務局での名義変更すなわち登記もするべきです。この記事では不動産の名義変更にかかる手続きの流れや費用、必要書類などの役立つ情報をまとめて紹介します。

不動産の名義変更には登記が必要

不動産の名義変更とは、法務局によって管理されている「登記簿」の不動産所有者情報を書き換える手続きのことをいいます。

不動産の所有者がだれであるのか、という情報は、法務局の登記簿に記録されています。この法務局の登記簿には、土地、家、建物、マンションといった不動産の名義人に関する情報が記載され、一般にも公開されています。

このように物件の所有者が誰であるのかを登記して一般に公示することによって、不動産の円滑で安全な取引を図ることができるようになります。

不動産の名義変更に登記が必要な理由は、不動産の所有権の移転に伴う名義変更をしていない限り、不動産の所有権を利用した各種手続きや権利の主張ができなくなってしまうからです。

たとえば、親から相続した不動産を売却する場合には、その不動産の所有者が自分であり売却権限があることを証明する必要があります。名義変更を行なっていなければ、登記簿上のその不動産の所有権は親のものである以上、売却ができなくなるのです。

したがって、不動産の所有者が変われば速やかに名義変更することをおすすめします。

不動産の登記はどんな時に必要?

不動産の登記が必要になるのは、不動産の売買、相続、贈与、財産分与のあったときです。以下、それぞれについて見ていきましょう。

・不動産の売買 

売買によって、土地や建物などの不動産を取得した後は、売主と買主以外の第三者に対して、その不動産の所有者を明示するために名義変更が必要です。

その後の売買や担保設定時においても、名義変更が移っていなければ取引はできません。

売買の名義変更は、契約後に売主と買主が共同して手続きを行うことが一般的です。

・不動産の相続

遺産相続により不動産を受け継いだ際にも名義変更が必要です。相続人による名義変更手続きを行い、相続登記をします。

不動産所有者である被相続人が亡くなると相続が発生して、相続人が不動産を相続しますが、登記簿上の名義が自動的に変更されるわけではないので注意が必要です。

相続による名義変更ならびに相続登記には、戸籍抄本や遺産分割協議書などの必要書類が多く、手続き自体も煩雑です。

遺産相続で名義変更を行なう際は、弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。

・不動産の贈与

生前贈与で不動産を受け継いだ場合にも名義変更が必要です。生前贈与とは、財産の所有者が生きているうちに、自分の財産を相続人に譲ることをいいます。

不動産の生前贈与が行われると、贈与者と受贈者の双方が共同で不動産の名義変更を行なうのが一般的です。

不動産の生前贈与のメリットは、被相続人が意思決定できるうちに財産の処分・整理ができるので、相続人間でのトラブルを減らせることにありますが、課税するときに贈与税のほうがかえってかかってしまうといったデメリットもあります。

・不動産の財産分与

不動産の財産分与を行なう場合にも名義変更が必要になります。

財産分与とは、離婚する際に夫婦間で共有した財産を分け合うことです。婚姻中の夫婦間の協力により築いてきた財産を、離婚時に清算してお互いに分配するためです。

住宅ローンで購入したマンションや一戸建てなどの不動産が財産分与の対象になる場合は、名義変更の手続きが必要であり、分与する者と分与される者の共同で登記手続きを行ないます。

不動産の名義変更手続きの流れ

不動産の名義変更は、自分で行なうことも可能です。

一般的には、司法書士に依頼することが多いのですが、正しく手続きができるのであればご自身でされても問題はありません。

ただし、自分で行なうと書類の作成から資料集め、戸籍謄本の解読など時間と労力がかなりかかります。

不動産の名義変更手続きの流れは、概ね以下の通りです。

売買
・売買契約の成立
・必要書類の収集
・物件引渡しと代金の支払い
・法務局へ登記申請

相続
・不動産の必要情報の収集
・戸籍関係書類の収集
・固定資産税評価証明書の取得
・遺産分割協議
・登記申請書の作成
・法務局へ登記申請

贈与
・贈与契約
・必要書類の収集
・登記申請書の作成
・法務局へ登記申請

財産分与
・財産分与の合意
・必要書類の収集
・登記申請書の作成
・法務局へ登記申請

知っておきたい名義変更のポイント

不動産名義変更は単に名義を変更するだけの行為ではありません。手続きを間違えると高額な税金が課せられることもあるので注意が必要です。

不動産の名義変更と税金は密接に関係しています。

たとえば、不動産の生前贈与をしたために高額な贈与税の請求が来た、遺産分割協議書に記載した漢字が誤っていたため登記が受理されなかった、といった問題も生じます。

不動産の名義変更をする場合は、間違いのない登記申請を行うためにも専門家に相談することをおすすめします。 

必要な書類は?

不動産の名義変更のケースにより、必要となる書類は異なります。

以下にケースごとに必要となる書類をまとめました。

名義を変更するケース

必要書類

不動産売買

印鑑証明書(売主、買主双方)、登記識別情報、住民票、固定資産税評価証明書

相続

登記原因証明書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書

贈与

登記原因証明書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書

財産分与

登記原因証明書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書、戸籍謄本

 かかる費用は?

不動産の名義変更でかかる費用は以下の4種類です。

・登録免許税
・各種書類の発行料金
・その他の各種税金

それぞれについて見て行きましょう。 

・登録免許税

登録免許税とは、登記、登録、特許、免許、認可などに課せられる国税で、不動産名義変更手続きをする際に必要となります。収入印紙を購入して申請書に添付して納税します。

税率は手続きによって異なります。相続は不動産評価額の0.4%、売買、生前贈与、贈与、財産分与は不動産評価額の2%です。

以下は各種の登録免許税です。

固定資産評価額

相続の登録免許税

売買、生前贈与、財産分与の登録免許税

500万円

2万円

10万円

1,000万円

4万円

20万円

2,000万円

8万円

40万円

3,000万円

12万円

60万円

5,000万円

20万円

100万円

8,000万円

32万円

160万円

1億円

40万円

200万円

・各種書類の発行料金

不動産の名義変更には各種の必要書類を準備しなければなりません。

以下は各種書類を発行する際にかかる費用です。

必要書類

費用

住民票

300円

固定資産税評価証明書

300円

登記簿謄本

600円

印鑑証明書

300円

登記原因証明情報

10,000円

 

・その他の各種税金

名義変更自体にかかる料金ではないのですが、変更の理由によって税金がかかります。

以下は、各名義変更の理由によりかかる税金です。

 

名義変更の原因

税金

売買

譲渡取得税

相続

相続税

生前贈与、贈与

贈与税

財産分与

贈与税

この他にも、名義変更を弁護士や司法書士に依頼した場合には、これらの報酬も費用に加算されます。

司法書士に手続きを依頼した場合、司法書士にもよりますが、一般的な報酬額は約5万円から7万円です。相続の場合などは必要書類も多くなるため、10万円前後とみられています。

期限は?放置するとどうなる?

現時点では、不動産の名義変更の手続きには期限も義務もありません。期限がないので、いつまでにやらないといけないというのはありません。名義変更を放置していても罰則もありません。

(なお、2024年から相続した不動産の名義変更が義務化されますので、2024年までには登記を行うことをおすすめいたします。)

住み続けるのであれば問題はありませんが、売却などの他の取引をする場合には名義変更が必要です。

また名義変更をしないでそのまま放置すると、手続きが複雑かつ煩雑になる可能性が高くなります。早めに手続きをすることをおすすめします。 

共有関係の場合はどうする?

夫婦で不動産を共同購入したり親の不動産を相続した場合など、1つの不動産を夫婦や他の相続人と共有名義にすることはよくあります。

共有名義のままにしておくと後々トラブルになることが多いため、共有名義の変更や解消しようと思っている人もいることでしょう。

共有名義の財産を離婚の際に財産分与で名義変更する場合は、離婚届の提出と夫婦間の合意が必要です。

不動産の名義変更は夫婦ともに申請することが必要です。どちらか一方の合意がない場合には離婚調停や財産分与調停を起こして解決することになります。

離婚届の提出から2年以上経過していると、財産分与請求ができないので注意が必要です。

財産分与に関しての合意があれば、必要書類に記入して署名、押印して、法務局に申請すれば名義変更が可能です。

不動産が共有名義である際に共有者の1人がなくなった場合の共有持分については、亡くなった人の相続人の有無により異なります。

亡くなった人に相続人がいれば遺産相続の対象となります。共有関係を解消して単独所有に名義変更することもできますが、まずは共有者全員で遺産分割協議を行い合意を得ることが必要です。

亡くなった人に相続人がいない場合は、他の共有者にその持分が帰属します。他の共有者が1人のみの場合は共有関係が解消され単独所有の名義変更ができます。

登記をミスした時のデメリットは?

不動産の名義変更を行なわなくても、法的なペナルティはありません。相続税など税金に関しては支払いの期限や罰則なども設けられていますが、登記にはそのような期限も罰則もありません。(なお、2024年に相続した不動産の名義変更が義務化されることは前述のとおりです。)

しかし、名義変更を放置したままにすると次の代で手続きや費用面で多大な負担がかかることになります。

また、不動産を売却したいときなどは、名義変更がされていないと売却ができません。

こうしたデメリットも予測されるため、不動産の所有者が変わったら速やかに名義変更をすることをおすすめします。 

まとめ

不動産の持ち主が変わる時、無用な法律問題を減らすためにも登記は忘れずに行いましょう。1人で行うことも可能ですが手続きが難しいため不動産に詳しい弁護士または司法書士への相談が望ましいです。

不動産の相続や任意売却など登記に関わる問題があるときは、法律案件を請け負える弁護士の有用性が高まります。ぜひカケコムでお近くの弁護士を探してみましょう。

 

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