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土地の名義変更はどのように行う?必要な場面と期間 費用を紹介

土地の所有者が変わったときは、土地の名義変更をしなければいけません。しかし、なかなか登記を頻繁に行う方はいらっしゃらないでしょう。この記事では初めて登記を行う方のために土地の名義変更方法や、費用、期限などお役立ちの情報を紹介します。

土地の名義変更の効果は?

土地の名義変更とは、法務局によって管理されている「登記簿」の不動産所有者情報を書き換える手続きのことをいいます。

土地の名義変更をすることによって、不動産取引の安全と円滑化を図り、トラブルを未然に防ぐ効果があります。売買や相続により土地を手に入れたり売却する場合には、土地の名義変更をする必要があります。 

しかし、日常生活の中で土地の名義変更を行なうことはあまりないので、どこで何をすればよいのかといった情報は一般的に知られていません。そもそも、土地のように持ち運びのできない不動産は、たとえお金を払って売買されたとしても実際に誰の者であるのかを客観的に証明する手段がありません。

そこで、売買や相続等で不動産の持ち主が変わったら登記簿を変更して自分の所有を公示する手続きが必要になるのです。

法務局に保管されている登記簿は、所有者本人による法的な手続きで内容を変更しない限り、たとえ売買や相続が行なわれても所有者は元のままです。

たとえば、売主Aと買主Bの間で土地の売買が行われ支払いも済みました。しかし、売買後に土地の名義変更をしなければ登記簿上の所有者はAのままです。このような状況であれば、たとえBが支払いを済ませた証明書などを提示して土地が自分のものであると主張しても、それを公示する名義変更がなければ、土地を売却できません。

また、Aが悪質な売主でありBからの支払いを受け取った後に、更に別の第三者Cに売却し名義変更の手続きまでしてしまうと更にトラブルは大きくなります。法的そして客観的に所有者であることを公示できない状況で土地を持つと、詐欺などの被害などにも遭いかねないので注意が必要です。さらに、親族間で土地の取引があったような場合にも、知り合いだからということで済まさずに名義変更をしなければなりません。

土地の名義変更は、以下のような場合に必要になります。

土地の売買

土地をはじめ全ての不動産売買が行なわれた場合は、名義変更が必要になります。不動産売買は見ず知らずの第三者間で行なうのが通常であるため、名義変更がされていないと様々なトラブルが生じます。

土地の売買による名義変更は、必要書類も他のケースに比べると少なく手続きがしやすいので、物件の引渡しと同時に行うことをおすすめします。

土地の相続

親族が亡くなり相続が始まると、相続登記の手続きが必要になります。売買と異なり相続登記では必要書類の準備が複雑になります。相続人のなりすましや他の相続人に黙って名義変更していないかなどを、それぞれの相続のケースごとに細かくチェックする必要があるためです。

相続人が単独である場合を除き、相続登記は複雑かつ煩雑な手続きであるので、相続に争いがあれば弁護士、争いがなければ司法書士に相談することをおすすめします。

土地の贈与

土地を贈与された場合も名義変更をしなければなりません。贈与の名義変更では、贈与した者とされた者双方の本人確認書類の提出が必要です。

生前贈与で土地を贈与する場合は、申告や納税の準備も必要になります。

・土地の財産分与

離婚により夫婦の財産分与が行なわれた場合も名義変更が必要です。財産分与の名義変更には協議離婚か裁判離婚かにより手続きに必要な書類が異なるので注意が必要です。

土地の名義変更の流れ

土地の名義変更をするときの流れは、概ね以下のとおりです。

・土地を管轄する最寄の法務局で登記申請書を取得する
・戸籍謄本、印鑑証明書などの名義変更の必要書類を準備する
・申請書に記入、署名、捺印する
・法務局に申請書と添付書類を提出する

提出書類に問題がなければ、土地の名義変更手続きが行われ、登記完了証という証書が発行されます。

登記申請書を作成する際に必要な添付書類等は、一般的に以下のとおりです。

・登記識別情報または登記済証
・代理権限証書
・登記原因証明情報
・住所証明書
・印鑑証明書
・課税価格
・登録免許税

この他にも戸籍謄本などが必要になる場合があるので、事前にどのような書類が必要になるのかを確認しておく必要があります。

添付書類が完備されていないと手続きをやり直す必要があるので、事前にしっかりと情報を調べてから名義変更手続きを行うことが重要になります。

土地の名義変更の費用と期間

登記の変更手続きに必要な戸籍謄本や印鑑証明は、区役所などの自治体で発行してもらう際に費用がかかります。

また、名義変更の理由と土地の固定資産税額に応じて、申請時に登録免許税を納税しなければならないので注意が必要です。

登録免許税は、必要額を収入印紙で購入して申請書類に添付して納税します。したがって必要額に応じた収入印紙も必要になります。

その他にも土地の名義変更を司法書士に依頼した場合、土地1筆あたり5万円程度の費用がかかります。ただし地方によって相場も異なるため、事前に司法書士に見積もりをしてもらいましょう。

申請書の準備から登記完了証の発行までかかる期間は、一般的に1ヶ月といわれています。法務局によって状況も異なるため、こちらも事前に問い合わせることをおすすめします。 

登記する際の注意点は?

土地の名義変更を行なう際には、売買・相続・贈与・財産分与のどの目的で名義変更を行なうのかにより、必要な書類や登録免許税の課税額が異なる点に注意が必要です。

必要書類は、たとえば売買による名義変更であれば不動産の売買契約書が必要であり、また相続による名義変更の際には遺産分割協議書などが必要です。

即日に取り寄せることのできる書類も少ないので、事前に余裕をもって準備をしておくことが必要になります。時間的に余裕がない場合は、司法書士などの専門家に依頼するのも有効です。

まとめ

土地の名義変更は1人で行える事例もありますが、複雑かつ現在進行中で問題が起きている場合はその解決を先延ばしにしない方が良いでしょう。また、登記のミスが後々の法律問題に発展することも考えられます。

手続きが難しい、法務局に通う時間がないという方は頑張るよりも弁護士や司法書士に相談しましょう。不動産に強い弁護士なら、将来の土地問題を考えた上でのアドバイスもしてくれます。

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